En Torrevieja (Alicante) hay más casas vacías que personas viviendo durante todo el año. De los 122.000 inmuebles que hay levantados, solo 36.000 están categorizados como residencia habitual, ya sea en propiedad o en alquiler. En Noja (Cantabria), solo uno de cada diez hogares está ocupado permanentemente. Y en Oropesa del Mar y Peñíscola (ambos en Castellón), el 80% de las viviendas son segundas residencias o apartamentos turísticos. Son cifras que dibujan un paisaje fantasmal en muchos municipios, donde el bullicio estival contrasta con la calma que se impone el resto del año.
Más de 60 grandes localidades tienen más viviendas no principales que habituales. La mayoría están en el litoral mediterráneo, donde la población se multiplica en verano
En Torrevieja (Alicante) hay más casas vacías que personas viviendo durante todo el año. De los 122.000 inmuebles que hay levantados, solo 36.000 están categorizados como residencia habitual, ya sea en propiedad o en alquiler. En Noja (Cantabria), solo uno de cada diez hogares está ocupado permanentemente. Y en Oropesa del Mar y Peñíscola (ambos en Castellón), el 80% de las viviendas son segundas residencias o apartamentos turísticos. Son cifras que dibujan un paisaje fantasmal en muchos municipios, donde el bullicio estival contrasta con la calma que se impone el resto del año.
A la lista se suman Benicàssim (Castellón), Santa Pola (Alicante) y Castelló d’Empúries (Girona); además de Chipiona (Cádiz), Salou (Tarragona), Punta Umbría (Huelva), Andratx (Baleares) o Llanes (Asturias), por citar algunos ejemplos a lo largo de todo el litoral. Son decenas de localidades costeras donde entre el 50% y el 90% de las casas no tienen a nadie empadronado, pero que se llenan en verano.
La radiografía la ofrece el Consejo General de Economistas en sus fichas socioeconómicas, actualizadas recientemente con datos del INE. El instituto estadístico considera como vivienda principal aquella que está ocupada permanentemente, mientras que en el apartado de no principales incluye un maremágnum de posibilidades: desde segundas residencias a viviendas abandonadas, pasando por las que tienen un uso esporádico como el turístico. Para este análisis solo se han escogido los municipios con más de 10.000 inmuebles, de cara a evitar el sesgo que provocarían los pequeños pueblos de la España vaciada, numerosos y con muchas casas abandonadas.
Son 462 localidades distribuidas por toda la geografía española. De ellas, 62 (el 14%) tienen una mayor proporción de viviendas no principales que habituales. Salvo contadas excepciones como Jaca (Huesca) ―debido al turismo de esquí y montaña―, todas están en zonas costeras. En municipios como Oliva (Valencia) o Benidorm (Alicante), el porcentaje de viviendas no principales apenas supera el 50%, pero lo habitual es sobrepasar el 70%.
La costa, especialmente la mediterránea, suele tener pocos habitantes en proporción con el número de viviendas inscritas. Es una consecuencia, explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra e investigador en el IVIE (Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas), fruto del desarrollismo de los ochenta y de un monocultivo turístico, con prácticamente la totalidad de la economía centrada en esta actividad.
Esto genera una contradicción entre quienes residen todo el año y quienes lo hacen de manera eventual, principalmente en verano. El vínculo comunitario prácticamente no existe. “Está completamente despersonificada la relación”, señala Iván Auciello, investigador en Economía en la CY Paris Cergy Université y fellow de Future Policy Lab, quien añade que la llegada estacional masiva, “además de tener externalidades negativas como los ruidos o las fiestas”, tiende a romper la cohesión barrial.
El impacto se multiplica allí donde la mayoría de inmuebles está dedicada a usos distintos al residencial. El carácter intermitente de la ocupación contribuye a generar entornos fragmentados, sin tejido vecinal estable ni dinámicas comunitarias. En este contexto, añade Auciello, el espacio residencial se convierte en un producto de consumo temporal más que en un lugar para vivir, lo que agudiza los conflictos cotidianos y limita el arraigo de quienes sí habitan estos lugares.
Zaida Muxí, arquitecta, urbanista y profesora de la Universidad Politécnica de Cataluña, añade otra fuente de conflicto: los recursos e infraestructuras públicos. Servicios como la recogida de residuos, el transporte o la atención sanitaria suelen estar determinados por la población fija. “Cuando esta se desajusta, la ciudad no da abasto”, prosigue. A ello se le suma la tensión residencial: “Los precios inmobiliarios y la demanda turística expulsan a muchos habitantes de las partes mejor dotadas de la localidad”.
Montalvo matiza estas interpretaciones y subraya que, si bien hay externalidades negativas —como el ruido, el encarecimiento del alquiler o la sobrecarga en la gestión—, el turismo también aporta beneficios. En muchos casos, afirma, la viabilidad económica de estas ciudades depende directamente de esta actividad y los vecinos lo saben, por lo que aceptan y promueven la actividad.
María Dolores conoce bien la realidad del fenómeno y se mueve entre ambos mundos. Trabaja en un comercio de Peñíscola y reside con su familia en un bloque en el que hay mayoría de segundas viviendas. “Aquí la mayor parte de la gente vive directa o indirectamente del turismo, pero no te terminas de acostumbrar al cambio que pega el municipio en verano”, explica. Se refiere a la acumulación de residuos y al ruido, pero también a algo tan simple como aparcar el coche, ir al médico o sacar dinero de un cajero. “Lo que suele hacerse en un momento, en verano puede llevarte una eternidad”, apunta.
Los ayuntamientos son conscientes de la situación e intentan dar un vuelco a sus políticas durante la época estival. Fuentes municipales de Peñíscola explican que allí hay censados unos 9.000 vecinos, aunque la población sostenida es algo mayor, de aproximadamente el doble. En verano, en cambio, las segundas residencias se llenan y llegan otras 80.000 personas. Para encarar el fenómeno, añaden, los contratos varían en función de la temporada. “La recogida de residuos se refuerza y se activa un depósito de agua adicional para abastecer a la ciudad”. Otros servicios, como la policía local, están sobredimensionados durante el resto del año, ya que la plantilla está adecuada a la temporada alta.
Acciona tiene la concesión de los servicios de limpieza en Torrevieja y Calp (Alicante). En ellos, explica la compañía, se registra un aumento medio del 45% y el 40% en los residuos urbanos respecto a la temporada baja. También se amplían los equipos de recogida para reforzar las rutas y asumir mayores volúmenes, a la vez que se incrementa la frecuencia de recogida.
Algo similar sucede en Benicàssim. Desde el consistorio explican que en los picos veraniegos la población llega hasta las 100.000 personas, desde las 25.000 habituales. Por ello, recientemente han licitado un nuevo contrato de limpieza por importe de cinco millones anuales, el triple que el anterior. Lluís, funcionario, reside en el centro del municipio castellonense de forma habitual. Sin embargo, cuando llega agosto hace la maleta y se va lejos. “Hay cosas que pueden solucionarse, como un refuerzo en la recogida de la basura”. Pero otras no: ruido, fiestas, la espera para sentarse en una terraza o supermercados que se quedan sin existencias.
Desde hace ocho años, María Ramos es vecina habitual de Benicàssim, a donde llegó desde Madrid. Vive en una zona sin agobios, “tan tranquila que en mi edificio estamos solo dos familias durante el invierno”. Y reconoce que la vida se transforma completamente en verano: “Cambia incluso la hora de comprar el pan, porque se acaba, o de calcular los tiempos para ir a trabajar”. ¿Hay ventajas? “Los fines de semana abre el supermercado, tenemos cine y hay mucha vida”, explica. “Muchos lo disfrutamos porque luego el invierno es más solitario, pero a quien no le gusta realmente lo pasa mal”.
En estas localidades, mantener los servicios durante los picos estivales supone un esfuerzo económico y logístico desproporcionado respecto a los recursos de los que se disponen. Como explican desde el consistorio de Peñíscola, “no es fácil por el gap entre los ingresos que recibimos por la población que tenemos por derecho y la que tenemos por hecho”. Aunque reconocen recursos extra gracias a segundas residencias y hoteles a través del IBI o el ICIO, buena parte del dinero generado por el turismo ―especialmente el IVA― no repercute en las arcas locales.
La saturación puede ocasionar molestias en servicios como la retirada de basura o el transporte público, pero se convierte en un riesgo en otros como el sanitario. Joana Melero, cardióloga en el Hospital General de Castellón, explica que en su equipo pasan de ser cuatro especialistas a tres durante las vacaciones, justo cuando la población en la provincia se dispara. A veces, prosigue, los miles de personas que van a Peñíscola o Benicàssim “tristemente infartan y son derivadas aquí”, por lo que “la presión asistencial es enorme”. Aunque parte de la atención puede reforzarse con consultorios de verano, otras especialidades como la suya centralizan casos graves que no pueden esperar y que saturan el centro.
Desde la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), su secretario general, Luis Martínez-Sicluna, recuerda que “el turismo tiene impacto positivo, pero también la parte negativa asociada a una afluencia masiva”. Para gestionar el refuerzo se requieren recursos que muchas veces no llegan. La ley permite cierta financiación adicional para municipios turísticos con más de 10.000 habitantes y muchas segundas residencias, pero es “insuficiente” frente a los costes que implica dar cobertura a una población que se multiplica por cinco. En la FEMP, por ello, exigen una remodelación del sistema de financiación local.
El contraste de las capitales
Quienes llenan las zonas costeras en verano suelen vivir en el extranjero o en las grandes capitales de España, donde la vivienda no principal tiene una representación mucho menor, del 15% aproximadamente. También residen en las ciudades dormitorio que se levantaron en torno a ellas, donde el porcentaje es muchísimo más bajo, de entre el 5% y el 8%. Son núcleos como Coslada, Móstoles o Alcorcón (en Madrid) y Ripollet, Sant Andreu y todos los del área del Llobregat, en Barcelona. Lo mismo sucede en el cinturón industrial vasco, como Barakaldo, Basauri o Portugalete, y las que rodean a Valencia (Paterna o Catarroja) y Sevilla (Dos Hermanas o La Rinconada).
Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, achaca las bajas cifras a varios factores. Por un lado, el efecto anecdótico de la vivienda vacía. “Es imposible saber con precisión cuántas casas están deshabitadas en estas zonas, pero son pocas”. La fuerte tensión residencial y una demanda habitacional que está por las nubes hace que la mayoría de los propietarios tengan viviendas donde viva alguien, ya sean ellos mismos o a través del alquiler permanente. Por otro está el peso limitado de los pisos turísticos. “En las capitales es algo mayor por el atractivo que generan para algunos visitantes, pero en las ciudades colindantes es casi inexistente”. La última variante es la de los pisos de estudiantes. En muchas ocasiones computan en términos estadísticos como no principales debido a que sus inquilinos no siempre están allí empadronados, pero en la práctica, insiste Taltavull, están habitados.
Abandono y casas de fin de semana
El fenómeno de la vivienda no principal también está presente en zonas rurales y del interior, aunque las causas y consecuencias difieren mucho de las que se observan en las regiones turísticas y las ciudades. Suele responder al abandono progresivo, al envejecimiento poblacional y al hecho de que muchas de estas casas funcionen como segundas residencias de fin de semana.
Al analizar el mapa que dibujan los datos ―independientemente del número de casas que tenga cada municipio―, las mayores proporciones de vivienda no principal se dan en la conocida como España vaciada. Allí, pequeñas localidades de Soria, Guadalajara, Cuenca o Teruel concentran porcentajes superiores al 90%. En otras algo más grandes, como Medina de Pomar y Villacaryo (Burgos) o Sigüenza (Guadalajara), la tasa supera el 65%.
Una parte importante de este parque de vivienda está bloqueada por problemas relacionados con herencias, explica Auciello. Estas viviendas, al quedar sin uso ni mantenimiento, terminan degradándose o en ruinas. “Esto no solo degrada la propiedad en sí, sino también al municipio”, añade. Otra parte notable está conformada por segundas residencias familiares, con especial impacto en provincias como Toledo, Ávila o Burgos, cercanas a grandes ciudades. Frente a la tensión social que suele generar el turismo masivo en zonas costeras, en los pueblos del interior la relación entre residentes y propietarios que regresan de forma esporádica suele ser más cercana. “Normalmente mantienen la casa y tienen relación con los residentes permanentes”, indica Auciello.
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